Liike- ja toimitilakiinteistön kauppa myyjän näkökulmasta

Tämä on yleispiirteinen kuvaus toimitilakiinteistöjen kauppaa ja kauppakirjoja koskevasta vakiintuneesta käytännöstä. Tämä ei aivan sellaisenaan koske toimitilaosakkeiden kauppaa, jos siis kiinteistö omistetaan kiinteistöyhtiön kautta ja kaupan kohteena ovat osakkeet, mutta samoja näkökohtia niihinkin liittyy. Kiinteistöosakeyhtiöllä ei yleensä ole varsinaista itsenäistä arvoa, vaan kaupan kohteena on joka tapauksessa välillisesti kiinteistö rakennuksineen.

Markkinoinnista ja neuvotteluprosessista

Toisin kuin asuinkiinteistöjen kaupassa, ei liikekiinteistöjen kaupassa normaalisti tehdä sitovaa tarjousta ja esisopimusta, vaan ostajan esittämän indikatiivisen (rahamääräisen) tarjouksen perusteella tehdään aiesopimus, joka ei vielä sido osapuolia kauppaan. Aiesopimuksessa normaalisti sovitaan, että myyjä sitoutuu olemaan neuvottelematta muiden ostajaehdokkaiden kanssa sovittuun päivään saakka (yleensä 1-3 kk), minä aikana ostaja teettää oma selvityksensä kohteesta.

Mikäli selvityksissä ilmenee seikkoja, joita ostaja ei tarjousta tehdessään huomioinut, on nämä seikat yleensä aiheena kauppahinnan tarkistamiselle, tai myyjän korjaustoimenpiteille taikka sitoumuksille. Viime kädessä on neuvottelukysymys, päästäänkö virhehavaintojen jälkeen asiassa enää lopulliseen sopimukseen. Kun selvitykset ja havainnot ovat tiedossa ja asiaa koskeva mahdollinen hintaneuvottelu on käyty, siirrytään käytännössä neuvottelemaan kauppakirjan sisällöstä (nämä vaiheet voivat myös mennä päällekkäin).

Yleistä kauppakirjoista

Toisin kuin asuinkiinteistöjen tai pienempien transaktioiden taikka toimijoiden välillä, liikekiinteistöjen kaupassa on yleisesti käytössä kauppakirjamalli, joka pääsääntöisesti noudattelee yrityskauppakirjoissa omaksuttua rakennetta. Kun sijoittajatahoina on jo huomattava määrä ulkomaisia rahastoja, laaditaan kauppakirjoja usein englanniksi tai kaksikielisinä versioina.

Lyhyesti sanottuna vakiintunut markkinatapa tarkoittaa etenkin myyjän vastuiden osalta (joita eroavuus perinteiseen kiinteistön kauppakirjaan nähden erityisesti koskee) seuraavia seikkoja:

• Myyjä antaa erityisiä vakuutuksia (”vakuutukset”, englanniksi usein ”Representations and Warranties”) muun ohessa omistusoikeuden, rasitteiden ja rasitusten, rakennuksen kunnon, rakennusluvan, kaavamääräysten, hyvän rakentamistavan ja viranomaismääräysten asianmukaisuudesta ja täyttämisestä, viranomaistarkastuksen tekemisestä ja niistä johtuvista velvoitteista. Näiden lisäksi myyjän yleensä edellytetään vakuuttavan, ettei kohteessa ole maaperän tai pohjaveden pilaantumista epäilty tai havaittu sekä lisäksi mahdollisten vuokrasopimusten osalta, että ne ovat sitovia eikä niitä ole rikottu. Näitä erilaisia vakuutuksia voidaan joskus kirjata lukuisa määrä ja niiden sisältö voi muodostua laajaksi. Sana vakuutus on tässä kauppakirjatekninen asia, sillä ei ole tekemistä vakuutusyhtiöiden myöntämien vakuutusten kanssa (insurance).

• Myyjä vakuutustensa perusteella sitoutuu korvaamaan vahingon (antamaan hinnanalennusta), annettujen vakuutusten rikkomisen johdosta. Tässä mallissa myyjän tietoisuuden merkitys on usein vähäisempi seuraamusten osalta, koska kohteen vastaamattomuus vakuutuksiin nähden voi johtaa korvausvelvollisuuteen riippumatta myyjän tuottamuksesta tai tiedonantovirheestä. Neuvottelukysymyksenä on ja tuleekin olla, mitkä erilliset vakuutukset ovat ehdottomia (”myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että…..”) ja mitkä taas myyjä vakuuttaa tietojensa mukaisesti (”myyjän tiedon mukaan….”).

• Edellisen johdosta kauppakirjoissa kuitenkin yleensä rajoitetaan myyjän vastuuta tietyiltä osin ja näin on myyjän kannalta syytäkin toimia. Joskus vastuun rajaaminen on aika yleispiirteinen, eli myyjä ei vastaa muista kuin nimenomaisten vakuutustensa vastaisista seikoista ja olosuhteista. Lisäksi vastuuta voidaan rajata ajallisesti (vaatimusten tekemisen määräajan osalta), vähimmäis- ja enimmäiskorvausmääriä koskevien määräysten avulla, korvauksen (välitön/välillinen vahinko/saamatta jäänyt vuokratulo) sekä erilaisen ostajalle asetettujen muiden vaatimusten tekemistä koskevien edellytysten avulla (esim. velvollisuus rajoittaa vahinkoaan, sallia myyjälle korjausoikeus jollain tasolla, tai muu oikeus vaikuttaa asian selvittämiseen).

Se miten em. kohtien sisältö määräytyy, on neuvottelun tulos. Yleisesti ottaenhan myyjä tietäisi paremmin mitä seikkoja hän on valmis vakuuttamaan todeksi ja mitä ei, mutta ostajien puolelta lähdetään pikemminkin siitä, mitä vakuutuksia he myyjältä tarvitsevat ostopäätöksen tekemiseksi ja kauppahinnan määrittämiseksi. Kauppakirjan laatii usein ostajan oikeudellinen neuvonantaja, jos ostajana on instituutio tai muu ammattimainen sijoittaja.

Lopullisten ehtojen ja vastuunrajoitusten sanamuoto voi vaikuttaa myös lopulliseen kauppahintaan, mutta myyjän kannalta tietyt selvitykset (myyjän selonottovelvollisuus) maaperän ja rakennuksen kunnosta ovat perusteltuja jo lainsäädännönkin perusteella. Tehokkaimmin myyjän vastuuta voidaan rajata, jos tietyt puutteet on havaittu ja ostajalle kerrottu, tällöin ne huomioidaan jo kauppahinnassa, eikä niihin tule virheenä myöhemmin vedota. Paras mahdollinen kauppahinta ei myyjän kannalta ole aina paras kokonaisvaihtoehto, jos halutaan turvata myyjän oikeudet kaupan jälkeenkin.

On selvää, että sijoituskohdetta ostettaessa kohteen tuotto-odotuksia pienentävät korjaustarpeet ovat ostajalle kriittisiä. Ostajalta ei kannata vaatia asioita, joihin se todellisuudessa ei voi suostua. Kulujen ja tuottojen ajallista jakautumista koskevissa ehdoissakin on syytä olla tarkkana, jotta myyjän vastuu ei tule laajemmaksi kuin oli muutoin tarkoitettu.

Maakaaren ja muun lainsäädännön säännösten merkityksestä

Toisin kuin liiketilaosakkeiden kohdalla, joihin sovelletaan kauppalakia ja jonka soveltuminen voidaan poissulkea kokonaankin, maakaari sisältää pakottavia määräyksiä, joita ei ole sellaisenaan mahdollisuus poissulkea. Ei vastuitakaan välttämättä silloin, vaikka kauppakirjaan tämä kirjataan, mutta liian yleispiirteisesti. Kauppakirjan hyväksyminen siinä muodossa, että myyjä antaa erityisiä vakuutuksia, mutta sovelletaan samalla myös Maakaaren virhevastuusäännöksiä, voi siis tarkoittaa huomattavaa ja yllättävää (lisä)vastuuta. Nämä sopimusmääräykset ja lainsäädännön vastuut tulee huolella aina tapauskohtaisesti arvioida ja neuvotella.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan ”Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.”

Tiettyjen vakuutusten antaminen ja ostajan vaatimusten rajaaminen vain annettuihin vakuutuksiin liittyviin poikkeamiin ei aina täytä Maakaaren edellyttämän yksilöinnin vaatimusta, vaikka vastuunrajoituksia arvioidaan kokonaisuutena. Rajoitus voi myyjän kannalta olla merkityksetön myös siksi, että monet piilevät virheet (Maakaaren salainen virhe) käytännössä johtuvat suunnitelmien tai rakentamismääräysten tms. vastaisista ratkaisuista, jotka taas sisältyvät usein myös myyjän vakuutuksiin tai muihin sopimusmääräyksiin. Mieluiten vakuutuksia pyrittäisiin täsmentämään mahdollisimman yksiselitteisiksi (vrt. laajat yleispiirteiset vakuutukset) ja samalla esim. rakennusten piileviä virheitä rajataan euromääräisellä vastuulla, jos ei osin jopa kokonaan. Samoin on syytä erikseen rajata virheen lainmukaisia seuraamuksia.

Lähtökohtana maakaaressa on, ettei ostaja voi vedota virheeseen, jonka kaupantekohetkellä tiesi. Ostajan selonottovelvollisuutta voidaan pyrkiä ostajan toimesta rajoittamaan, mikä ei useinkaan ole perusteltua, eikä siihen tule automaattisesti suostua.

Maakaaren lisäksi on hyvä muistaa myös Ympäristönsuojelulain vaikutus. YSL 139 §:n mukaan ”Maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista, sekä alueella mahdollisesti tehdyistä tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä”. Vaikka maaperän pilaantuminen voi olla usein epätodennäköistä, siitä aiheutuvat kustannukset voivat pahimmassa tapauksessa olla erittäin huomattavia.

Kaikkiin vastuukysymyksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi myyjän vastuuaikaa tulisi lyhentää Maakaaren 5 vuoden määräajasta jo senkin takia, että ajan kuluessa virheen syiden selvittäminen hankaloituu. Käytäntönä on lähtökohtaisesti ollut noin 12-18 kuukauden vastuuaika ja siitä on perusteltua lähteä. Mieluiten vastuuaika sovitaan samaksi kaikkien virhetyyppien osalta.

Ostajan tarkastukset käsittävät normaalisti karkeasti todettuna oikeudellisen (sopimukset, luvat yms.) tarkastuksen, taloudellisen (verotus, tulot ja menot yms.) tarkastuksen ja teknisen ja ympäristö- (rakennuksen ja maaperän kunto yms.) tarkastuksen. Tosiasia kuitenkin on, että tarkastusten laajuus vaihtelee ja jää usein aika pintapuoliseksi. Lähtökohta on siis usein se, ettei kenelläkään ole tiedossa yhtään ongelmaa, mutta se ei tarkoita, etteikö vastuuta voisi olla. Ostajalta voi kuitenkin edellyttää riittävää perehtymistä kohteeseen ja tämä huomioidaan nimenomaan kaupan ehdoissa, mutta mieluiten jo aiesopimuksessa.

Mistä apua?

Vaikka kiinteistönkauppoja tehdään paljon ilman lainopillista konsultointia, on liikekiinteistöjen osalta aina syytä hankkia oikeudellista apua, aivan viimeistään kauppakirjan kommentointia tai laatimista varten. Suositeltavaa olisi konsultoida lakimiestä jo markkinointivaiheessa, jotta voidaan hahmottaa kohteeseen liittyviä riskejä ja mahdollisia lisäselvitystarpeita, joiden perusteella kauppahintatavoitekin realistisesti asetetaan. Myyjän tulee kuitenkin tietää mitä hän on myymässä.

Tärkeää olisi käyttää nimenomaan kiinteistöalaan ja erityisesti liikekiinteistöjen transaktioihin erikoistunutta lakimiestä.  Vastuun lisäksi jo neuvotteluprosessi, kaikkine osatekijöineen, voi olla siihen tottumattomalle hankala ja johtaa huomaamatta turhankin laajoihin vastuisiin.

Myös nimenomaan liiketiloihin erikoistunut kaupallinen neuvonantaja, joka ymmärtää hinnanmuodostukseen liittyvät tekijät ja ostajien edellytykset, on tärkeä kumppani ostajan löytämiseksi ja neuvottelun läpikäymiseksi. Pelkkää juridiikka liikekiinteistön kauppa ei tietenkään ole. Myöskään se ei ole mielikuvien myymistä, kuten joskus asuntokaupassa. Hyvä lopputulos voi siis edellyttää erilaisten neuvonantajien yhteistoimintaa.

Laajasti ottaen vuokrattua kiinteistöä myytäessä (tuottokohde) prosessi on itse asiassa alkanut jo silloin, kun vuokralaisen kanssa tehdään pitkäaikainen vuokrasopimus, koska vuokraus ja kyseinen asiakirja ehtoineen (vuokran määrän lisäksi) voi olla aika keskeisesti kaupan kohteena. Myynnin ja kohteen arvon kannalta vuokrasopimuksiin on syytä kiinnittää erityistä huomiota, vaikka kohdetta ei vielä olla myymässä.

Lakimiehet ja muut asiantuntijat maksavat, se on aina varmaa. Kokemussääntönä lasku on kuitenkin aina paljon pienempi, jos konsultaatiot tehdään ennen kauppaa, eikä pakosta sen jälkeen, kun ostaja on tehnyt reklamaation. Riskiä myöhemmästä riidasta voidaan etukäteen pienentää.

Kirjoittaja: Kristian Danielson, Liikkeen vastaava hoitaja, OTK, LKV