Käytännöt toimitila- ja liikekiinteistön kaupassa

Tämä on yleispiirteinen kuvaus toimitilakiinteistöjen ja -osakkeiden kauppaa ja kauppakirjoja koskevasta käytännöstä. Kiinteistöosakeyhtiöllä ei yleensä ole varsinaista itsenäistä arvoa, vaan kaupan kohteena on joka tapauksessa välillisesti kiinteistö rakennuksineen, mutta sovellettava laki muuttuu. Alla on kuvattu kokonaisen liikekiinteistön tai sellaisen kiinteistön omistavan kiinteistöosakeyhtiön myyntiä. Kysymys voi olla toimisto-, myymälä- tai varastorakennuksesta taikka muistakin toimitilakohteista.

Alla todettu ei suoraan sovellu yksittäisen liikehuoneiston (esim. asoy:ssä olevan) myyntiin, joihin tapauksiin kuitenkin sovelletaan Kauppalakia (ei siis koskaan asuntokauppalakia, vaikka kohde sijaitsisi asunto-osakeyhtiössä…).

Markkinoinnista ja neuvotteluprosessista

Toisin kuin asuntokaupassa, ei liikekiinteistöjen tai -osakkeiden kaupassa normaalisti tehdä sitovaa tarjousta ja esisopimusta, vaan ostajan esittämän indikatiivisen tarjouksen perusteella tehdään aiesopimus, joka ei vielä sido osapuolia kauppaan. Aiesopimuksessa yleensä kuitenkin sovitaan, että myyjä sitoutuu olemaan neuvottelematta muiden ostajaehdokkaiden kanssa tiettyyn sovittuun päivään saakka (yleensä 1-3 kk), minä aikana ostaja teettää oma selvityksensä kohteesta. Markkinatilanne määrää myös aiesopimuksen ehtojen sisältöä, ostaja voi olla valmis sitoutumaan kauppaan (tai sopimussakkoon) kuumassa markkinatilanteessa helpommin.

Mikäli ostajan selvityksissä ilmenee seikkoja, joita ostaja ei tarjousta tehdessään huomioinut, on nämä seikat yleensä aiheena kauppahinnan tarkistamiselle, myyjän korjaustoimenpiteille taikka kauppakirjaan otettaville erityisille sitoumuksille. Viime kädessä on neuvottelukysymys, päästäänkö virhehavaintojen jälkeen asiassa enää lopulliseen sopimukseen. Kun selvitykset ja havainnot ovat tiedossa ja asiaa koskeva mahdollinen hintaneuvottelu on käyty, siirrytään käytännössä neuvottelemaan kauppakirjan sisällöstä (nämä vaiheet voivat myös mennä päällekkäin).

Yleistä kauppakirjoista

Toisin kuin asuinkiinteistöjen tai pienempien transaktioiden taikka toimijoiden välillä, liikekiinteistöjen kaupassa on yleisesti käytössä kauppakirjamalli, joka pääsääntöisesti noudattelee yrityskauppakirjoissa omaksuttua rakennetta. Kun sijoittajatahoina on jo huomattava määrä ulkomaisia rahastoja, laaditaan kauppakirjoja usein myös englanniksi tai kaksikielisinä versioina.

Lyhyesti kuvattuna vakiintunut markkinatapa tarkoittaa etenkin myyjän vastuiden osalta seuraavia keskeisiä seikkoja:

• Myyjä antaa erityisiä vakuutuksia (”vakuutukset”, englanniksi usein ”Representations and Warranties”) muun ohessa omistusoikeutensa, rasitteiden ja rasitusten, rakennuksen rakennusluvan ja viranomaismääräysten noudattamisen asianmukaisuudesta ja täyttämisestä, viranomaistarkastusten tekemisestä ja niistä johtuvista velvoitteista, sekä ympäristövahinkoja koskien.
• Näiden lisäksi myyjän yleensä edellytetään vakuuttavan mahdollisten vuokrasopimusten ja muiden ostajalle siirtyvien sopimusten osalta, että ne ovat edelleen sellaisenaan sitovia eikä niitä ole rikottu ja, että kohteeseen liittyvä kirjanpito ja verotus on oikein ilmoitettu ja maksettu (kiinteistöyhtiömuotoisessa kohteessa asia korostuu).
• Näitä erilaisia vakuutuksia voidaan joskus kirjata lukuisa määrä ja niiden sisältö voi muodostua laajaksi. Sana vakuutus on tässä kauppakirjatekninen asia, sillä ei ole tekemistä vakuutusyhtiöiden myöntämien vakuutusten kanssa (insurance).
• Myyjä vakuutustensa perusteella sitoutuu korvaamaan vahingon (=antamaan hinnanalennusta), annettujen vakuutusten rikkomisen johdosta. Neuvottelukysymyksenä on ja tuleekin olla, mitkä erilliset vakuutukset ovat ehdottomia (”myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että…..”) ja mitkä taas myyjä vakuuttaa tietojensa mukaisesti (”myyjän tiedon mukaan….”).
• Edellisen johdosta kauppakirjoissa yleensä rajoitetaan myyjän vastuuta tietyiltä osin ja näin on myyjän kannalta syytä aina toimia. Myyjän ei tule vastata muista kuin nimenomaisten vakuutustensa vastaisista seikoista ja olosuhteista.
• Lisäksi vastuuta tulee kuitenkin aina rajata myös ajallisesti (vaatimusten tekemisen määräajan osalta, usein noin yksi vuosi), vähimmäis- ja enimmäiskorvausmääriä koskevien määräysten avulla, korvauksen osalta (välitön/välillinen vahinko/saamatta jäänyt vuokratulo, yleensä max. noin 10 % kauppahinnasta) sekä erilaisen ostajalle asetettujen muiden vaatimusten tekemistä koskevien edellytysten avulla (esim. velvollisuus rajoittaa vahinkoaan, sallia myyjälle korjausoikeus jollain tasolla, tai muu oikeus vaikuttaa asian selvittämiseen).

Se miten em. kohtien sisältö määräytyy, on osin neuvottelun tulos. Kauppakirjan laatii usein ostajan oikeudellinen neuvonantaja, jos ostajana on instituutio tai muu ammattimainen sijoittaja. Vaikka markkinatapa on suhteellisen vakiintunut, vaihtelua liittyy kauppakirjan tavanomaiseksi katsottaviin ehtoihin. Kauppahinnan lisäksi siihen voi vaikuttaa kohteen ikä ja tehdyt kuntoselvitykset, ostajan käytäntö ja riskinsietokyky, mutta markkinatapaan vetoaminen ei koskaan ole peruste lisätä myyjän vastuita.

Tehokkaimmin myyjän vastuuta voidaan rajata, jos tietyt puutteet tai riskit on havaittu ja ostajalle kerrottu, tällöin ne huomioidaan jo kauppahinnassa/tarjouksessa, eikä niihin tule virheenä tai kauppakirjaneuvottelussakaan myöhemmin vedota. Paras mahdollinen kauppahinta ei myyjän kannalta ole aina paras kokonaisvaihtoehto, jos halutaan turvata myyjän oikeudet vielä kaupan jälkeenkin.

Kohteen kulujen ja tuottojen ajallista jakautumista koskevissa ehdoissakin on syytä olla tarkkana, jotta myyjän vastuu ei tule laajemmaksi kuin oli muutoin tarkoitettu.

Maakaaren, Kauppalain ja muun lainsäädännön säännösten merkityksestä

Toisin kuin liiketilaosakkeiden kohdalla, joihin sovelletaan kauppalakia ja jonka soveltuminen voidaan poissulkea kokonaankin, maakaari sisältää pakottavia määräyksiä, joita ei ole sellaisenaan mahdollisuus poissulkea. Markkinatapa on kuitenkin vakiintunut sellaiseksi, että toimitilakohteet myydään yleensä ns. ”sellaisena kuin se on”. Asiaan liittyy kuitenkin erilaisia näkökohtia, joiden avulla siihen tavoitteeseen voidaan myös päästä, eikä kysymys voi olla yhden lauseen vastuunrajoituksesta.

Kauppakirjan hyväksyminen siinä muodossa, että myyjä antaa erityisiä vakuutuksia, mutta sovelletaan samalla myös Kauppalain tai Maakaaren virhevastuusäännöksiä, voi siis tarkoittaa huomattavaa ja yllättävää (lisä)vastuuta. Nämä sopimusmääräykset ja lainsäädännön vastuut tulee huolella aina tapauskohtaisesti arvioida ja neuvotella. Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan ”Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.”

Tiettyjen vakuutusten antaminen ja ostajan vaatimusten rajaaminen vain annettuihin vakuutuksiin liittyviin poikkeamiin ei aina täytä Maakaaren edellyttämän yksilöinnin vaatimusta, vaikka vastuunrajoituksia arvioidaan kokonaisuutena. Kiinteistöyhtiön myynnissä samaa ongelmaa ei ole, koska Kauppalaki voidaan poissulkea myös kategorisesti. Vastuunrajoitusten sisältöä on syytä miettiä myös kokonaisuutena, mutta vakuutuksia pitäisi pyrkiä samalla täsmentämään mahdollisimman yksiselitteisiksi (vrt. laajat yleispiirteiset vakuutukset) ja samalla esim. rakennusten piileviä laatuvirheitä tulisi rajata joko kokonaan pois tai vähintään alhaisella euromääräisellä vastuulla.

Samoin on syytä erikseen rajata virheen lainmukaisia seuraamuksia. Lähtökohtana Maakaaressakin on, ettei ostaja voi vedota virheeseen, jonka kaupantekohetkellä tiesi. Ostajan selonottovelvollisuutta voidaan pyrkiä ostajan toimesta rajoittamaan tekemällä vain kevyempi due diligence- tarkastus, mikä ei useinkaan ole perusteltua. Vakiintunut tapa on, että ostaja tekee kaikki tarvitsemansa selvitykset ja jos ostaja päättää rajata omia toimenpiteitään, ei se ole peruste vaatia myyjältä laajempia vastuita kauppakirjaan.

Maakaaren lisäksi on hyvä muistaa myös Ympäristönsuojelulain vaikutus. YSL 139 §:n mukaan ”Maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista, sekä alueella mahdollisesti tehdyistä tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä”. Vaikka maaperän pilaantuminen voi olla usein epätodennäköistä, siitä aiheutuvat kustannukset voivat pahimmassa tapauksessa olla erittäin huomattavia.

Kaikkiin vastuukysymyksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi myyjän vastuuaikaa tulisi lyhentää, joko Maakaaren 5 vuoden määräajasta tai Kauppalain ennalta rajaamattomasta ajallisesta vastuusta jo senkin takia, että ajan kuluessa virheen syiden selvittäminen hankaloituu. Käytäntönä on lähtökohtaisesti ollut noin 12 kuukauden vastuuaika (uudet/uudehkot kohteet jossain määrin poikkeuksena) ja siitä on aina perusteltua lähteä. Mieluiten vastuuaika sovitaan samaksi kaikkien virhetyyppien osalta, mutta esim. KOY:n verovastuiden osalta neuvotella voi pidemmästä vastuuajasta.

Ostajan tarkastukset käsittävät normaalisti karkeasti todettuna oikeudellisen (sopimukset, luvat yms.) tarkastuksen, taloudellisen (verotus, tulot ja menot yms.) tarkastuksen ja teknisen ja ympäristö- (rakennuksen ja maaperän kunto yms.) tarkastuksen. Tosiasia kuitenkin on, että tarkastusten laajuus vaihtelee ja jää usein aika pintapuoliseksi. Lähtökohta on siis usein se, ettei kenelläkään ole tiedossa yhtään ongelmaa, mutta se ei tarkoita, etteikö vastuuta voisi olla. Ostajalta voi kuitenkin edellyttää riittävää perehtymistä kohteeseen ja tämä huomioidaan nimenomaan kaupan ehdoissa, mutta mieluiten jo aiesopimuksessa.

Mistä apua?

Vaikka kiinteistönkauppoja tehdään paljon ilman lainopillista konsultointia, on liikekiinteistöjen tai -osakkeiden osalta aina syytä hankkia oikeudellista apua, aivan viimeistään kauppakirjan kommentointia tai laatimista varten. Suositeltavaa olisi konsultoida lakimiestä jo markkinointivaiheessa, jotta voidaan hahmottaa kohteeseen liittyviä riskejä ja mahdollisia lisäselvitystarpeita, joiden perusteella kauppahintatavoitekin realistisesti asetetaan. Myyjän tulee kuitenkin tietää mitä hän on myymässä ja ostajan tarkastuksiin liittyvät asiakirjat (tai niiden puuttuminen) on vähintään syytä arvioida ennen myyntiä.

Tärkeää olisi käyttää nimenomaan kiinteistöalaan ja erityisesti liikekiinteistöjen transaktioihin erikoistunutta lakimiestä.  Vastuun lisäksi jo neuvotteluprosessi, kaikkine osatekijöineen, voi olla siihen tottumattomalle hankala ja johtaa huomaamatta turhankin laajoihin vastuisiin. Myös nimenomaan liikekiinteistöjen myyntiin erikoistunut kaupallinen neuvonantaja, joka ymmärtää hinnanmuodostukseen liittyvät tekijät ja ostajien edellytykset, on tärkeä kumppani ostajan löytämiseksi ja neuvottelun läpikäymiseksi. Pelkkää juridiikka liikekiinteistön kauppa ei tietenkään ole. Hyvä lopputulos voi siis edellyttää erilaisten neuvonantajien yhteistoimintaa.

Laajasti ottaen vuokrattua kiinteistöä myytäessä (tuottokohde) prosessi on itse asiassa alkanut jo silloin, kun vuokralaisen kanssa tehdään pitkäaikainen vuokrasopimus, koska vuokraus ja kyseinen asiakirja ehtoineen (vuokran määrän lisäksi) voi olla aika keskeisesti kaupan kohteena. Myynnin ja kohteen arvon kannalta vuokrasopimuksiin on syytä kiinnittää erityistä huomiota, vaikka kohdetta ei vielä olla myymässä.

Lakimiehet ja muut asiantuntijat tietysti maksavat. Kokemussääntönä lasku on kuitenkin aina paljon pienempi, jos konsultaatiot tehdään ennen kauppaa, eikä pakosta sen jälkeen, kun ostaja on tehnyt reklamaation. Riskiä myöhemmästä riidasta voidaan etukäteen olennaisesti pienentää, käytännössä myös pääosin estää.

Kirjoittaja: Kristian Danielson, OTK