18.08.2017

Loma-asunnon verotus

Oletko miettinyt lomahuoneiston/-asunnon hankkimista oman yrityksen nimiin tai muutoin vuokratulon hankkimistarkoituksessa ja osittain omaan käyttöön? Asiaan liittyy muutamia keskeisiä verotuksellisia kysymyksiä, jotka on aina syytä selvittää ennen hankintaa tai rakentamista. Kiinteistön/huoneiston hankintaan voi toki liittyä myös muita oikeudellisia kysymyksiä ja varmistettavia asioita.

 

Yleisesti

Yksityishenkilöiden ja yritysten (oikeushenkilöiden) verottava tulo lasketaan Suomen verojärjestelmässä tulolähteittäin, joita on kolme: elinkeinotoiminta, maatalous ja muu toiminta. Elinkeinotoiminnan tulo lasketaan elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (360/1968, EVL) mukaisesti, maatalouden tulo maatilatalouden tuloverolain mukaisesti (543/1968, MVL) ja muun toiminnan tulolähteen tulo lasketaan tuloverolain (1535/1992, TVL) mukaisesti. Se, mihin tulolähteeseen kiinteistö tai osakehuoneisto kuuluu, ratkaistaan kiinteistön käytön perusteella.

Rajanveto tapahtuu yleensä EVL:n/TVL:n välillä riippuen siitä, palveleeko kiinteistö/huoneisto ja sen käyttö yhtiön elinkeinotoimintaa (päätoimintaa) vai onko kysymys enemmänkin passiivisesta sijoituksesta. Osakehuoneisto tai kiinteistö kuuluu EVL 53 § perusteella elinkeinotoiminnan tulolähteeseen, jos sitä käytetään yksinomaan tai pääasiallisesti elinkeinotoiminnassa. EVL 53 §:n periaatetta sovelletaan myös nettovarallisuutta laskettaessa. Ratkaisussa KHO:1998:84 on katsottu, että ammatinharjoittajan nettovarallisuutta laskettaessa varoihin ei ollut luettava osaakaan huoneisto-osakkeiden arvosta, kun huoneistoa käytettiin pääasiallisesti verovelvollisen ja hänen perheensä vakituisen asuntona.

 

Kohteen kulujen vähennysoikeus yhtiössä tai omassa vuokraustoiminnassa

Käytännössä suuri merkitys tulolähdejaolla ja sen perusteella tehtävillä verotusratkaisuilla on siinä, voiko yhtiö tai muu omistaja vähentää kohteen rakentamis-, perusparannus-, ylläpito- ja muut kulut elinkeinotulostaan (päätoimintansa tuloista), vain kohteesta saaduista vuokratuloista (TVL, koskee sekä yhtiötä että yksityishenkilöä omistajana) vai kenties ei lainkaan.

Elinkeinotoiminnan käyttönä voidaan pitää esimerkiksi vapaa-ajan kiinteistön edustuskäyttöä ja yrityksen muun henkilökunnan kuin pelkästään omistajien virkistyskäyttöä. Jos vapaa-ajan kiinteistön pääasiallinen käyttö on muuta kuin elinkeinotoimintaa palvelevaa, kiinteistön tuotot kuuluvat henkilökohtaisen toiminnan tulolähteeseen (TVL) ja vähennyskelpoiset kulut vähennetään henkilökohtaisen toiminnan tulolähteen kuluina (=usein siis vain kohteesta saatavista vuokratuloista). Jos tällaista kiinteistöä käytetään osittain elinkeinotoiminnassa, kiinteistön kulut vähennetään tältä osin elinkeinotoiminnan tulolähteessä.

Kiinteistön/huoneiston käyttö jaetaan käytännössä sen käyttöviikkojen perusteella 1) vuokraustoiminnan käytön, 2) omistajien oman käytön ja 3) mahdollisen elinkeinotoiminnan kuten edustuskäytön välillä.

Se osuus käytöstä, joka on vain omistajien omaa käyttöä, voi verotuksessa olla kokonaan vähennyskelvotonta menoa yritykselle tai muulle omistajalle. Sen sijaan vuokrauskäyttöä vastaava osuus kuluista ja poistoista voidaan vähentää yrityksen/omistajan saamasta vuokratulosta (EVL/TVL). On syytä muistaa, että jos kiinteistöä tai huoneistoa ei tiettynä aikana edes yritetä vuokrata (esim. kesäkaudella), on tältä ajalta käyttö vähennyskelvotonta mahdollisesti kokonaisuudessaan, vaikka omistajat eivät todellisuudessa kohdetta tällöin käyttäisikään. Käytännössä jako vähennyskelpoiseen/-kelvottomaan osaan tehdään käytön (tarkoituksen) ajallisen jakautumisen perusteella. Tältä osin verotuksen kannalta selkeintä on, että kohdetta tiettyjä omistajien käyttöön varattuja kausia lukuun ottamatta pyritään todistettavasti vuokraamaan (kohde on välitys-/matkailuyrityksen tms. listoilla) ulkopuolisen toimesta, tästä asiasta on myös aivan tuore ennakkopäätöskin KHO:2017:131.

 

Yrityksen omistajan saama verotettava etu

Osakkaan oman käytön osalta voi syntyä hänelle verotettava luontoisetu, jos osakas ei maksa käypää vuokraa kohteen käytöstä yritykselleen. Osakkaan yksityistalouden käytössä olevasta kiinteistöstä tai huoneisto-osakkeesta saatu veronalainen etu voi olla myös peiteltyä osinkoa, jos veronalaista etua ei ole käsitelty oikean määräisenä kirjanpidossa ja verohallinnolle annettavilla ilmoituksilla.

 

Vaikutus osingonjakoon

Yrittäjäosakkaan (30% omistusosuus) verovuonna omana tai perheensä asuntona käyttämän yhtiön varoihin kuuluvan asunnon arvo vähennetään hänen osakkeidensa matemaattisesta arvosta ennen osingon jakamista pääomatulo- ja ansiotulo-osinkoon (TVL 33 b § 3. mom.). Asunnolla tarkoitetaan myös muita kuin vakituisia asuntoja.

 

Lopuksi

Tärkeää on muistaa, ettei loma-asuntoa voi varata vain osakkaiden omaan käyttöön ilman, että kulujen vähennysoikeus menetetään yhtiössä ja, että osakkaan tulee maksaa käytöstään (myös tyhjillään olon ajalta) veroa. Samoin itse omistetun loma-asunnon kustannuksista osa voi tällöin jäädä vuokratulostakin vähentämättä. Sen sijaan, jos kohdetta voidaan suurin osa ajasta vuokrata, tai ainakin tarjota vuokrattavaksi ulkopuoliselle aidossa tulonhankkimistarkoituksessa ja tämä on myös todistettavasti tarkoitus, voi kulut saada vähennetyiksi kokonaan, joko omista vuokratuloistaan tai yrityksen tuloista.

Edellä sanotun perusteella ei siis voi tehdä perusteltuja ratkaisuja, vaan ne on tehtävä kunkin yrityksen ja henkilön omien olosuhteiden perusteella. Tätä kirjoitusta ei siis tule ymmärtää neuvoksi toimia tietyllä tavalla tai vahvistuksena siitä, mitä järjestelyihin liittyvät veroseuraamukset todellisuudessa ovat. Mikäli asian tarkempi selvittäminen ja kohteen kauppaan liittyvien muiden asioiden varmistaminen kiinnostaa, ota yhteyttä numeroon 044 723 4702 tai sähköpostitse osoitteeseen kristian.danielson@www.bref.fi. Blogistamme voit etsiä myös muita tekstejä kiinteistölakiin liittyen hakusanalla lakipalvelut.

 

Jaa kirjoitus
linkedin logo
twitter logo
facebook logo
print logo
email logo