Varastotilan vuokraaminen on hieman eri asia kuin toimistotilan vuokraaminen. Neliöiden lisäksi ratkaisee korkeus, lattia, lastausjärjestelyt ja sijainti suhteessa liikenneväyliin. Moni tekee varastotilaa etsiessään saman virheen kuin toimistoa etsiessä: katsoo neliömäärää eikä muista kysyä oikeita kysymyksiä.
Tekniset vaatimukset ensin
Varastointikorkeus määrittää, kuinka tehokkaasti tila on käytettävissä. Perinteinen matala varasto rajoittaa hyllytystä, kun taas korkea tila mahdollistaa useamman kerroksen varastoinnin ja vähentää tarvetta laajemmalle lattiapinta-alalle. Selvitä korkeus aina ennen näyttöä.
Lattian kantavuus on kriittinen, jos varastoidaan raskaita tuotteita tai käytetään isoja trukkeja ja hyllyjärjestelmiä. Kantavuusluvut löytyvät yleensä kiinteistön teknisistä tiedoista, mutta kannattaa pyytää tarkistamaan ne ennen sopimuksen tekemistä.
Sähköistä puhutaan varastohaussa harvoin, vaikka se on yhä tärkeämpi kysymys. Sähkötrukkien lataus, koneet ja mahdolliset sähköautojen tai -rekkojen latauspisteet edellyttävät riittävää sähköliittymää. Liittymän kasvattaminen jälkikäteen voi olla kallista ja hidasta, joten tarkista sen koko jo hakuvaiheessa.
Erikoisolosuhteet, kuten lämpötilan tai kosteuden hallinta, rajoittavat tilavalikoimaa huomattavasti. Elintarvike- tai kemikaalikäyttö edellyttää usein erikoistiloja, joita ei löydy joka kiinteistöstä. Myös paloturvallisuus, kuten sprinklaus, sekä asemakaavan sallima käyttötarkoitus vaikuttavat siihen, mitä tilassa saa varastoida ja millaista toimintaa siellä voi harjoittaa. Kerro tarpeesi välittäjälle heti aluksi, niin vältytään turhilta näytöiltä.
Lastaus ja piha-alue
Lastauslaituri nopeuttaa tavarantoimitusta merkittävästi. Ilman laituritasoa kuormat puretaan tasolta, mikä on hidasta ja vaatii enemmän kalustoa. Jos toiminnassa liikkuu paljon rekkaliikennettä, piha-alueen koko ja ajoväylien leveys ratkaisevat sen, miten sujuvasti liikenne toimii ruuhka-aikoina.
Sisään ajettava tila, nosto-ovet ja siltanosturi ovat ominaisuuksia, joita ei joka varastosta löydy. Jos ne ovat toiminnalle välttämättömiä, kannattaa suodattaa haku näiden mukaan alusta asti. Arvokkaita tuotteita varastoitaessa myös aidattu piha, kulunvalvonta ja kameravalvonta nousevat tärkeiksi.
Henkilöstö ja toimisto samassa kiinteistössä
Jos varastolla työskentelee vakituista henkilöstöä, sosiaalitilojen taso vaikuttaa suoraan viihtyvyyteen ja rekrytointiin. Taukotila, pukuhuone ja saniteettitilat pitää löytyä. Monissa tapauksissa varaston yhteydessä tarvitaan myös toimistotilaa logistiikan hallintaan, ja se kannattaa suunnitella samaan kokonaisuuteen.
Sijainti: liikenneyhteydet ratkaisevat
Varastotilassa sijainti tarkoittaa eri asiaa kuin toimistotilassa. Oleellista ei ole julkinen liikenne vaan yhteydet pääväylille, satamaan tai lentoasemalle. Pääkaupunkiseudulla logistiikka-alueet jakautuvat karkeasti kolmeen vyöhykkeeseen.
Vantaalla Aviapolis, Hakkila, Viinikkala ja Petikko tarjoavat erinomaiset yhteydet Helsinki-Vantaan lentoasemalle ja Kehä III:lle. Espoossa Juvanmalmi, Koskelo ja Kera sijaitsevat Turunväylän ja Kehä III:n läheisyydessä. Helsingissä Tattarisuo, Suutarila ja Herttoniemi palvelevat erityisesti kaupunkilogistiikkaa, kun tavaroiden pitää päästä nopeasti keskustaan.
Pääkaupunkiseudun ulkopuolelta kannattaa katsoa myös Keravaa ja Järvenpäätä. Lahdenväylän varrella sijaitsevat kaupungit tarjoavat tilavampia varastoja kilpailukykyisempään hintaan kuin pääkaupunkiseudun ydinalueet. Jos logistiikka suuntautuu pohjoiseen tai itään, ne ovat usein alihyödynnetty vaihtoehto.
Mistä varastotilan hinta muodostuu?
Varastotilan vuokralle ei ole yhtä oikeaa hintaa. Siihen vaikuttavat tilan kunto, kiinteistön ikä, tekniset ominaisuudet ja sijainti. Uusi, korkea logistiikkatila lastauslaitureineen Kehä III:n varrella on eri tuote kuin vanhempi varastohalli kaupunkialueella. Molemmille on kuitenkin kysyntää, ja lähes jokaiseen tarpeeseen ja budjettiin löytyy vaihtoehtoja.
Kun vertailet tiloja, katso kokonaiskustannusta eikä pelkkää neliöhintaa. Selvitä, mitä vuokraan sisältyy ja mitä maksetaan erikseen. Esimerkiksi lämmitys, sähkö, vesi, jätehuolto ja pihan kunnossapito voivat kuulua vuokraan tai tulla sen päälle. Isossa ja korkeassa hallissa lämmityskulut voivat olla merkittävä erä.
Myös sopimuksen ehdot vaikuttavat kustannuksiin. Kiinnitä huomiota ainakin näihin:
- Sopimuksen kesto ja irtisanomisaika. Pidempi sopimus voi tuoda neuvotteluvaraa vuokraan.
- Vuokran tarkistukset. Vuokra on usein sidottu indeksiin, joten selvitä, miten ja kuinka usein sitä tarkistetaan.
- Muutostyöt. Sovi etukäteen, kuka maksaa esimerkiksi hyllyjärjestelmien kiinnitykset, lisäovet tai väliseinät.
- Vakuus. Selvitä vuokravakuuden suuruus ja muoto.
- Kasvuvara. Varastotarve kasvaa usein yllättävän nopeasti. Kysy, onko samassa kiinteistössä mahdollisuus laajentaa myöhemmin.
Kokenut välittäjä tuntee alueiden hintatason ja tietää, millaisia tiloja kulloiseenkin budjettiin on tarjolla. Välittäjä osaa myös neuvotella ehdoista, jotka eivät näy ilmoituksessa.
Kysy nämä ennen näyttöä
- Mikä on vapaa varastointikorkeus?
- Mikä on lattian kantavuus?
- Onko tilassa lastauslaituri, nosto-ovet tai mahdollisuus ajaa sisään?
- Riittääkö piha-alue ja ajoväylät raskaalle liikenteelle?
- Kuinka suuri sähköliittymä on, ja onko latausmahdollisuuksia?
- Salliiko kaava ja paloturvallisuus aiotun käytön?
- Mitä vuokraan sisältyy ja mitä maksetaan erikseen?
- Onko kiinteistössä kasvuvaraa?
Etsitkö varastotilaa?
Kerro meille tarpeesi, niin etsimme sinulle vaihtoehdot, jotka täyttävät vaatimukset jo ennen ensimmäistä näyttöä.
